Les biens déjà loués : une anomalie de marché en faveur des investisseurs
Les propriétaires de biens déjà loués hésitent souvent à mettre leur bien en vente sur le marché, et ce même lorsqu’ils souhaiteraient réaliser une vente avant la fin du bail. A cela, il y a trois principales raisons : Le prix de vente d’un bien déjà loué subit une décote, c’est-à-dire qu’il est généralement vendu à un prix inférieur à celui du marché. Cette décote n’est pas négligeable, en moyenne entre 10 et 15% du prix, ce qui représente une réelle opportunité pour les investisseurs, comme nous allons le détailler plus loin ; Le temps moyen pour effectuer une vente est supérieur à celui des autres biens Il y a de plus grandes contraintes liées à la difficulté à changer de locataire et à disposer du bien. En effet, pour récupérer un bien déjà loué, moyennant un préavis de 6 mois, il faut attendre au moins 2 ans à compter de la date d’achat (si la date d'échéance du bail en cours est moins de 2 ans après l'achat), ou alors attendre la fin du bail en cours (si la date d'échéance du bail en cours est plus de 2 ans après l'achat).
On peut donc parler d’une situation “contraignante” (comme l’écrit le courtier en ligne Pretto) pour les propriétaires d’un bien déjà loué. Ceci entraîne une certaine réticence des propriétaires à mettre ces biens en vente, qui attendent souvent la fin du bail, et un relatif manque de ce type de biens sur le marché : le site Particulier à Particulier indique que “donner congé au locataire et vendre le logement vide” est la plus souvent la “préférence des propriétaires”.
Pourtant, investir dans les biens déjà loués présente de nombreux avantages pour les investisseurs dans l’immobilier locatif : Prix d’achat attractif des biens déjà loués : la décote sur les prix permet d’acheter en dessous des prix normaux du marché, tandis qu’il n’y aura pas de décote lors de la prochaine vente (le logement pourra être vendu vide!). En effet, si le marché reste stable ou s’il s’oriente à la hausse (ce qui est presque toujours le cas), cette décote ne s’appliquera pas au moment de la vente du bien. A cela s’ajoute l’économie réalisée sur les frais de mise en location : un mois de loyer, et les éventuels travaux de rafraîchissement. Gain de temps et optimisation de la rentabilité locative : Il y a un gain de temps sur la recherche de locataire, puisque le locataire existant reste le même, il n’y a donc aucune recherche à effectuer. Il y a aussi un gain de temps entre l’achat du bien et la mise en location, puisque la mise en location est immédiate (vs une vacance locative pouvant normalement aller jusqu’à trois mois) Rentabilité connue d’avance : Le montant du loyer reste le même, ce qui donne une meilleure visibilité pour l’investisseur et une meilleure anticipation possible de la rentabilité de son investissement. Diminution du risque d’impayé : La situation financière du locataire est connue d’avance, et il est possible de renseigner sur ses antécédents auprès de l’ancien propriétaire. Il est donc aisé d’anticiper s’il sera ou non bon payeur. Facilité d’obtenir un prêt immobilier : Les risques associés à l’investissement sont plus limités. Comme on l’a vu, on connaît déjà le montant du loyer, des charges, la situation du locataire, et de plus les entrées d’argent sont immédiates (il n’y a pas de travaux à effectuer par exemple). Par conséquent, les banques sont plus à mêmes de prêter de l’argent, et à des meilleurs taux.
Quelle est la décote pour un bien déjà loué ?
Les principaux sites spécialisés s'accordent pour dire que la décote moyenne pratiquée se
situe entre 10 et 15% (Pretto, LOCservice) voire 10 à 30% (Le Revenu / notaires) des prix du marché.
Plus précisément, la décote dépend de plusieurs paramètres à prendre en compte : La durée du bail restant à courir : plus l’échéance est lointaine, plus la décote est importante, car le nouveau propriétaire ne peut pas disposer du bien comme il le souhaite avant la fin du bail. A titre indicatif, la décote se situe entre 5 et 10% pour un bail se terminant dans 12 mois (LeRevenu). Le profil du locataire occupant : Selon la loi Alur de 2014, un locataire est dit protégé s’il a plus de 65 ans le jour où le bail de location expire et qu’il dispose de ressources modestes. Dans le cas où le locataire remplit ces conditions, la décote est plus importante. Le caractère vide / meublé de la location : Une location vide entraîne une décote généralement aux alentours de 10 à 15%, tandis qu’une location meublée n’entraîne presque pas de décote (PAP) car la durée de location est alors courte - un an typiquement. La surface du bien : Une petite surface est corrélée à une plus grande facilité à louer, d’où une faible décote - au maximum 5 à 10% (PAP), tandis qu’elle est de 10 à 30% dans le cas d’un grand appartement familial (Capital). L’emplacement du bien : Dans une zone très attractive, typiquement dans les centres villes de villes de province comme Lille, Rennes ou Le Mans (voir à ce sujet notre Best of des palmarès des villes les plus rentables pour l’investissement locatif), la décote sera minime. La loi de l’offre et de la demande suffit à rendre compte de ce phénomène : plus le quartier est recherché, plus les locataires potentiels sont nombreux, et plus il est facile et rapide de trouver un locataire. De plus, comme la concurrence est accrue du côté des locataires potentiels, il est possible de pratiquer des loyers plus élevés (sauf encadrement). Le montant du loyer : Plus le loyer faible, plus la décote est importante. En effet, un loyer faible fait chuter la rentabilité de l’investissement locatif, ce qui rend le bien en question moins intéressant pour les investisseurs, et cela se reflète dans des prix également plus faibles. Le point-clé est ici, rappelons-le, que l’acheteur du bien déjà loué n’a pas la possibilité de modifier le loyer pratiqué par le propriétaire précédent avant la fin de bail. En revanche, cela peut représenter une opportunité pour l’investisseur si la décote est importante et qu’il est en mesure d’augmenter le loyer. Le type de bail : Pour des locations touchées par loi de 1948 (bâtiments construits avant 1948), la décote peut atteindre 40, voire 50% (Pretto, PAP) du prix du marché. Ceci est notamment dû au fait que dans ce type de locations, le loyer est très bas et la possibilité de récupérer le logement est très réduite. En outre, les bâtiments concernés étant souvent vétustes, d’importants travaux de mise aux normes sont généralement nécessaires (en particulier des travaux de rénovation énergétique) après le départ du locataire. Opportunité pour investisseurs avisés uniquement !
Un exemple concret sur la plateforme ImmoLevier
Prenons un exemple dans une ville proche de Paris attractive pour l’investissement locatif. Un studio qui vaut 67 000 euros, et qui rapporte 450 euros de loyer par mois, avec des charges raisonnables. Si ce studio est vendu en étant déjà occupé, avec un apport initial de 10%, le bien s’autofinance sur 20 ans et le retour sur investissement peut se situer autour de 13,5%.
Tandis que si ce même studio était acheté vide, donc sans décote, et avec probablement des travaux de rafraichissement à effectuer, ainsi que des frais de mise en location, la rentabilité peut chuter de presque 4%. ImmoLevier est une start up qui précisément propose des solutions tant pour des acheteurs potentiels de biens déjà loués que pour des agences immobilières qui des actifs de ce type à commercialiser. En effet, le site est un trait d’union entre propriétaires et investisseurs car 100% des annonces sont destinées à ces derniers. Concrètement chaque annonce est proposée avec une analyse financière complète, mais facile à comprendre pour un non professionnel, de l’investissement. Et sur ce site proposer un appartement ou une maison occupée est un plus !
Que retenir ?
Acheter un bien occupé peut représenter une réelle opportunité pour les investisseurs en raison : de la décote de 5% à 30% qui peut être négociée du fait de l’occupation du bien de l’optimisation de la rentabilité locative via l’absence de frais de mise en location et de carence locative au début de l’investissement
A condition de vérifier les antécédents du locataire et que la ville a un bon potentiel locatif, et à condition que le marché immobilier reste haussier au stable, les 10 à 15% gagnés à l’achat se transformeront en autant de plus-value au moment de la vente, ou permettront d’amortir une baisse de marché.
Ainsi, la décote sur les biens déjà loués est un booster immédiat de rentabilité dont les investisseurs doivent savoir profiter.
Sources
https://www.pretto.fr/bien-immobilier/maison-ou-appartement/achat-appartement-loue/
https://www.capital.fr/immobilier/achat-immobilier-quelle-decote-puis-je-esperer-si-jachete-un-bien-deja-loue-1419661
https://www.lerevenu.com/immobilier/immobilier-10-30-de-rabais-en-achetant-occupe
https://www.pap.fr/vendeur/preparer-vente/vendre-un-logement-occupe/a3281/le-prix-de-vente
https://www.gererseul.com/pendant-ma-location/vente-logement-occupe
https://blog.locservice.fr/vendre-un-logement-loue-la-marche-a-suivre-6982.html
https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/recuperer-un-logement-loue-y-habiter-article-45862.html#:~:text=Le%20d%C3%A9lai%20%C3%A0%20respecter%20pour,plus%20tard%20%C3%A0%20cette%20date.
Les propriétaires de biens déjà loués hésitent souvent à mettre leur bien en vente sur le marché, et ce même lorsqu’ils souhaiteraient réaliser une vente avant la fin du bail. A cela, il y a trois principales raisons : Le prix de vente d’un bien déjà loué subit une décote, c’est-à-dire qu’il est généralement vendu à un prix inférieur à celui du marché. Cette décote n’est pas négligeable, en moyenne entre 10 et 15% du prix, ce qui représente une réelle opportunité pour les investisseurs, comme nous allons le détailler plus loin ; Le temps moyen pour effectuer une vente est supérieur à celui des autres biens Il y a de plus grandes contraintes liées à la difficulté à changer de locataire et à disposer du bien. En effet, pour récupérer un bien déjà loué, moyennant un préavis de 6 mois, il faut attendre au moins 2 ans à compter de la date d’achat (si la date d'échéance du bail en cours est moins de 2 ans après l'achat), ou alors attendre la fin du bail en cours (si la date d'échéance du bail en cours est plus de 2 ans après l'achat).
On peut donc parler d’une situation “contraignante” (comme l’écrit le courtier en ligne Pretto) pour les propriétaires d’un bien déjà loué. Ceci entraîne une certaine réticence des propriétaires à mettre ces biens en vente, qui attendent souvent la fin du bail, et un relatif manque de ce type de biens sur le marché : le site Particulier à Particulier indique que “donner congé au locataire et vendre le logement vide” est la plus souvent la “préférence des propriétaires”.
Pourtant, investir dans les biens déjà loués présente de nombreux avantages pour les investisseurs dans l’immobilier locatif : Prix d’achat attractif des biens déjà loués : la décote sur les prix permet d’acheter en dessous des prix normaux du marché, tandis qu’il n’y aura pas de décote lors de la prochaine vente (le logement pourra être vendu vide!). En effet, si le marché reste stable ou s’il s’oriente à la hausse (ce qui est presque toujours le cas), cette décote ne s’appliquera pas au moment de la vente du bien. A cela s’ajoute l’économie réalisée sur les frais de mise en location : un mois de loyer, et les éventuels travaux de rafraîchissement. Gain de temps et optimisation de la rentabilité locative : Il y a un gain de temps sur la recherche de locataire, puisque le locataire existant reste le même, il n’y a donc aucune recherche à effectuer. Il y a aussi un gain de temps entre l’achat du bien et la mise en location, puisque la mise en location est immédiate (vs une vacance locative pouvant normalement aller jusqu’à trois mois) Rentabilité connue d’avance : Le montant du loyer reste le même, ce qui donne une meilleure visibilité pour l’investisseur et une meilleure anticipation possible de la rentabilité de son investissement. Diminution du risque d’impayé : La situation financière du locataire est connue d’avance, et il est possible de renseigner sur ses antécédents auprès de l’ancien propriétaire. Il est donc aisé d’anticiper s’il sera ou non bon payeur. Facilité d’obtenir un prêt immobilier : Les risques associés à l’investissement sont plus limités. Comme on l’a vu, on connaît déjà le montant du loyer, des charges, la situation du locataire, et de plus les entrées d’argent sont immédiates (il n’y a pas de travaux à effectuer par exemple). Par conséquent, les banques sont plus à mêmes de prêter de l’argent, et à des meilleurs taux.
Quelle est la décote pour un bien déjà loué ?
Les principaux sites spécialisés s'accordent pour dire que la décote moyenne pratiquée se
situe entre 10 et 15% (Pretto, LOCservice) voire 10 à 30% (Le Revenu / notaires) des prix du marché.
Plus précisément, la décote dépend de plusieurs paramètres à prendre en compte : La durée du bail restant à courir : plus l’échéance est lointaine, plus la décote est importante, car le nouveau propriétaire ne peut pas disposer du bien comme il le souhaite avant la fin du bail. A titre indicatif, la décote se situe entre 5 et 10% pour un bail se terminant dans 12 mois (LeRevenu). Le profil du locataire occupant : Selon la loi Alur de 2014, un locataire est dit protégé s’il a plus de 65 ans le jour où le bail de location expire et qu’il dispose de ressources modestes. Dans le cas où le locataire remplit ces conditions, la décote est plus importante. Le caractère vide / meublé de la location : Une location vide entraîne une décote généralement aux alentours de 10 à 15%, tandis qu’une location meublée n’entraîne presque pas de décote (PAP) car la durée de location est alors courte - un an typiquement. La surface du bien : Une petite surface est corrélée à une plus grande facilité à louer, d’où une faible décote - au maximum 5 à 10% (PAP), tandis qu’elle est de 10 à 30% dans le cas d’un grand appartement familial (Capital). L’emplacement du bien : Dans une zone très attractive, typiquement dans les centres villes de villes de province comme Lille, Rennes ou Le Mans (voir à ce sujet notre Best of des palmarès des villes les plus rentables pour l’investissement locatif), la décote sera minime. La loi de l’offre et de la demande suffit à rendre compte de ce phénomène : plus le quartier est recherché, plus les locataires potentiels sont nombreux, et plus il est facile et rapide de trouver un locataire. De plus, comme la concurrence est accrue du côté des locataires potentiels, il est possible de pratiquer des loyers plus élevés (sauf encadrement). Le montant du loyer : Plus le loyer faible, plus la décote est importante. En effet, un loyer faible fait chuter la rentabilité de l’investissement locatif, ce qui rend le bien en question moins intéressant pour les investisseurs, et cela se reflète dans des prix également plus faibles. Le point-clé est ici, rappelons-le, que l’acheteur du bien déjà loué n’a pas la possibilité de modifier le loyer pratiqué par le propriétaire précédent avant la fin de bail. En revanche, cela peut représenter une opportunité pour l’investisseur si la décote est importante et qu’il est en mesure d’augmenter le loyer. Le type de bail : Pour des locations touchées par loi de 1948 (bâtiments construits avant 1948), la décote peut atteindre 40, voire 50% (Pretto, PAP) du prix du marché. Ceci est notamment dû au fait que dans ce type de locations, le loyer est très bas et la possibilité de récupérer le logement est très réduite. En outre, les bâtiments concernés étant souvent vétustes, d’importants travaux de mise aux normes sont généralement nécessaires (en particulier des travaux de rénovation énergétique) après le départ du locataire. Opportunité pour investisseurs avisés uniquement !
Un exemple concret sur la plateforme ImmoLevier
Prenons un exemple dans une ville proche de Paris attractive pour l’investissement locatif. Un studio qui vaut 67 000 euros, et qui rapporte 450 euros de loyer par mois, avec des charges raisonnables. Si ce studio est vendu en étant déjà occupé, avec un apport initial de 10%, le bien s’autofinance sur 20 ans et le retour sur investissement peut se situer autour de 13,5%.
Tandis que si ce même studio était acheté vide, donc sans décote, et avec probablement des travaux de rafraichissement à effectuer, ainsi que des frais de mise en location, la rentabilité peut chuter de presque 4%. ImmoLevier est une start up qui précisément propose des solutions tant pour des acheteurs potentiels de biens déjà loués que pour des agences immobilières qui des actifs de ce type à commercialiser. En effet, le site est un trait d’union entre propriétaires et investisseurs car 100% des annonces sont destinées à ces derniers. Concrètement chaque annonce est proposée avec une analyse financière complète, mais facile à comprendre pour un non professionnel, de l’investissement. Et sur ce site proposer un appartement ou une maison occupée est un plus !
Que retenir ?
Acheter un bien occupé peut représenter une réelle opportunité pour les investisseurs en raison : de la décote de 5% à 30% qui peut être négociée du fait de l’occupation du bien de l’optimisation de la rentabilité locative via l’absence de frais de mise en location et de carence locative au début de l’investissement
A condition de vérifier les antécédents du locataire et que la ville a un bon potentiel locatif, et à condition que le marché immobilier reste haussier au stable, les 10 à 15% gagnés à l’achat se transformeront en autant de plus-value au moment de la vente, ou permettront d’amortir une baisse de marché.
Ainsi, la décote sur les biens déjà loués est un booster immédiat de rentabilité dont les investisseurs doivent savoir profiter.
Sources
https://www.pretto.fr/bien-immobilier/maison-ou-appartement/achat-appartement-loue/
https://www.capital.fr/immobilier/achat-immobilier-quelle-decote-puis-je-esperer-si-jachete-un-bien-deja-loue-1419661
https://www.lerevenu.com/immobilier/immobilier-10-30-de-rabais-en-achetant-occupe
https://www.pap.fr/vendeur/preparer-vente/vendre-un-logement-occupe/a3281/le-prix-de-vente
https://www.gererseul.com/pendant-ma-location/vente-logement-occupe
https://blog.locservice.fr/vendre-un-logement-loue-la-marche-a-suivre-6982.html
https://edito.seloger.com/conseils-d-experts/louer/recuperer-un-logement-loue-y-habiter-article-45862.html#:~:text=Le%20d%C3%A9lai%20%C3%A0%20respecter%20pour,plus%20tard%20%C3%A0%20cette%20date.